Immobilien und Steuern: Wie werden Immobilienverkäufe versteuert?

Steuern beim Immobilienverkauf

Im Zuge eines Immobilienverkaufs werden Käufer und Verkäufer mit einer Reihe von Steuern konfrontiert. Die Steuern sind entweder vom Käufer oder vom Verkäufer zu begleichen. Inmitten des Steuerdschungels gibt es aber auch eine gute Nachricht: Die Erbschaftsteuer ist in Österreich gefallen – für Erbfälle nach dem 1. August 2008 fällt keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr an, lediglich die Grunderwerbsteuer.

Steuern im Zusammenhang mit Immobilien:

Grundsteuer

Wer in Österreich eine Liegenschaft besitzt, muss an seine Heimatgemeinde Grundsteuer zahlen. Da die Steuer nicht vom Staat, sondern von den Gemeinden eingehoben wird, gibt es keine einheitlich Grundsteuer. Je nach Höhe ist sie einmal im Jahr (bis 75 €) oder vierteljährlich zu zahlen.

Die Grundsteuer wird basierend auf dem Einheitswert der Liegenschaft berechnet, der mit einer Steuermesszahl verrechnet wird. Diese Steuermesszahl variiert je nach Liegenschaft, bei einem Einfamilienhaus beträgt sie beispielsweise 2 Promille. Die Gemeinden können auf diese Steuermesszahlen einen Hebesatz von bis zu 500 Prozent anwenden. Speziell in den Städten gibt es deshalb eine höhere Grundsteuer. Im EU-Vergleich gesehen, ist die Grundsteuer in Österreich aber sehr niedrig.

Grunderwerbsteuer

Beim Immobilienverkauf ist vom Käufer einmalig eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Wie hoch diese ausfällt, hängt davon ab, ob die Immobilie im Familienverband oder an Außenstehende verkauft wird.

Bei einem Verkauf an einen Außenstehenden beträgt die Grunderwerbsteuer in der Regel 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Wie überall gibt es auch hier Ausnahmen: Wenn beispielsweise die bezahlte Gegenleistung weniger als 30 Prozent des Grundstückswerts ausmacht, gilt der Verkauf als unentgeltlich und die Grunderwerbsteuer verringert sich. Der Grundstückswert wird anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder mit einem Pauschalwertmodell basierend auf dem Bewertungsgesetz berechnet.

Innerhalb des Familienkreises wird immer angenommen, dass der Erwerb unentgeltlich war. Deshalb wird der Grundstückswert als Basis zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen (es gibt ja keinen Kaufpreis).

Die Steuer für den unentgeltlichen Erwerb von Immobilien ist gestaffelt. Sie beträgt:

  • Für die ersten 250.000 € 0,5 %
  • Für die nächsten 150.000 € 2 %
  • Darüber hinaus 3,5 %

des Grundstückswerts.

Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen in Österreich grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Mit “Grundstück” sind nicht nur Grund und Boden gemeint, auch Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte) gehören dazu.

Höhe des Steuersatzes

Grundsätzlich gilt:

  • “Neu-Grundstücke”: 30 % Immobilienertragsteuer
  • “Alt-Grundstücke”: 4,2 % Immobilienertragsteuer

Für “Neu-Grundstücke” (das sind ab dem 31. März 2002 angeschaffte Grundstücke) gilt ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent, der auf den Veräußerungsgewinn angewendet wird. Der Veräußerungsgewinn ist vom Veräußerungserlös zu unterscheiden: Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös (also dem Geld, das ein Verkäufer erhält) und den Anschaffungskosten. Bei den Anschaffungskosten werden die tatsächlichen Kosten herangezogen. Gegebenenfalls können Kosten für Instandsetzungen dazugerechnet werden, was die Anschaffungskosten erhöht und somit die Steuer vermindert. Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren wurde abgeschafft. Sie hat insofern aber noch Bedeutung, als sogenannte “Alt-Grundstücke” (das sind vor dem 31. März 2002 erworbene Grundstücke) noch mit einem moderaten Steuersatz von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses besteuert werden.

Bei “Alt-Grundstücken” werden die Anschaffungskosten pauschal berechnet, indem 86 Prozent des Veräußerungserlöses dafür angenommen werden.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Hat ein Immobilienverkäufer in den letzten zwei Jahren vor der Veräußerung durchgehend im Verkaufsobjekt gewohnt, fällt beim Verkauf keine Immobilienertragsteuer an. Zusätzlich gibt es die sogenannte “5 aus 10-Regelung”: Wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend in der Immobilie gewohnt hat, gilt die Hauptwohnsitzbefreiung ebenfalls. Dann ist der Verkauf steuerfrei.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind auch Gewinne aus der Veräußerung eines Gebäudes, das selbst hergestellt wurde. Obwohl sich “Hersteller” so anhört, als ob man dafür selbst den Betonmischer anwerfen hätte müssen, ist dem nicht so. Als Hersteller gilt, wer ein Gebäude von Grund auf neu errichten hat lassen und dabei das gesamte Risiko getragen hat. Das trifft auch zu, wenn der Eigentümer zwar einen Unternehmer mit der Errichtung beauftragt hat, selbst aber das Risiko von Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Der Grund und Boden ist bei dieser Befreiung allerdings trotzdem steuerpflichtig, es sei denn, es kommt zusätzlich die Hauptwohnsitzbefreiung zu tragen. Ausgenommen von der Herstellerbefreiung sind Objekte, die in den letzten 10 Jahren zur Erzielung von Einkünften genutzt wurden.

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Stand: 1. Jänner 2016